Podrá disfrutar de la exención la ganancia patrimonial que se ponga de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en los dos años posteriores, o también en los anteriores, a la fecha de transmisión.
Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena (hipoteca), se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
Se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, en los términos previstos en el artículo 41 del Reglamento. La Sentencia del Tribunal Supremo 2698/2020, de 23 de julio de 2020, ha establecido que también es admisible la reinversión en la construcción de una nueva vivienda habitual, siempre que las obras finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión, adquiriéndose la propiedad de la nueva vivienda.
La posibilidad de acoger la ganancia de patrimonio obtenida con la transmisión a la exención por reinversión en otra vivienda habitual no es una opción de las del artículo 119.3 de la Ley 58/2003, General Tributaria, sino un derecho del contribuyente, que éste podrá ejercitar con la presentación de la declaración del año en que esa ganancia de patrimonio se ha obtenido, o posteriormente instando la rectificación de la inicialmente presentada correspondiente a dicho ejercicio.
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