El importe de la ganancia o pérdida patrimonial viene determinado por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición:
Valor de transmisión
(+) Importe real por el que la venta se habría efectuado (valor que figura en la escritura) que será el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
(-) Gastos y tributos inherentes a la venta, entre otros, la plusvalía, los gastos de cancelación de hipoteca, registro, notaria, honorarios de la inmobiliaria por gestionar la venta, gastos de tasación del inmueble, certificados de eficiencia energética… (quedan excluidos los intereses satisfechos por el transmitente).
Valor de adquisición
(+) Importe real por el cual se efectuaría la adquisición (valor que figura en la escritura, o comprobado por la Administración). En caso de adquisición por herencia o donación, será el valor declarado en el ISD. o comprobado por la Administración, sin que éste pueda exceder del valor de mercado.
(+) Coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el bien objeto de venta. (Aquellas que aumentan la capacidad o habitabilidad y alargan la vida útil del inmueble).
(+) Gastos y tributos inherentes a la adquisición, entre otros, IVA, ITPAJD, ISD, notaria, registro, gastos de tasación, gastos o comisiones de la inmobiliaria, los gastos de constitución de la hipoteca, honorarios de arquitecto y aparejador, licencia de obras,… (quedan excluidos los intereses que hubieran sido satisfechos por el adquirente).
(-) Amortizaciones fiscalmente deducibles: correspondientes al tiempo en el que el inmueble ha estado arrendado, con independencia de su efectiva aplicación como gasto deducible del rendimiento de capital inmobiliario. Se computará en todo caso la amortización mínima.
Si el inmueble se adquirió por herencia:
- La fecha de adquisición del inmueble es la fecha de fallecimiento de quien se hereda.
- El valor de adquisición: será el valor declarado en el ISD o comprobado por la Administración, sin que éste pueda exceder del valor de mercado.
- Si adquirió el inmueble por dos o más herencias diferentes (por ejemplo, un 50% por herencia de un familiar y otro 50 % por herencia de otro) deberá declarar dos o más variaciones patrimoniales diferentes. Cada una con su fecha de adquisición y su valor de adquisición. El valor de transmisión se dividirá entre todas.
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