El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha aclarado cómo debe aplicarse la exención por reinversión en vivienda habitual cuando uno de los cónyuges vende una vivienda que es de su propiedad exclusiva y el dinero obtenido se destina a comprar una nueva vivienda habitual con carácter ganancial.
La cuestión es importante porque, en estos casos, no siempre podrá considerarse reinvertido a efectos fiscales el 100% del dinero obtenido por la venta.
¿Qué ocurre en estos casos?
Imaginemos que uno de los cónyuges es propietario de una vivienda con carácter privativo. La vende y obtiene, por ejemplo, 200.000 euros.
Posteriormente, el matrimonio compra una nueva vivienda por importe de 350.000€ que pasa a formar parte de la sociedad de gananciales, es decir, pertenece a ambos cónyuges por igual: 175.000€ cada uno.
Aunque el cónyuge que vendió su vivienda haya aportado los 200.000 euros para comprar la nueva, el TEAC considera que, a efectos de la exención por reinversión en el IRPF, solo podrá tenerse en cuenta la parte correspondiente a su porcentaje de titularidad en la nueva vivienda.
En consecuencia, el cónyuge que vendió su vivienda privativa solo podrá considerar como importe reinvertido, a efectos de la exención, la parte correspondiente a ese 50%, aunque haya sido él quien haya aportado todo el dinero obtenido con la venta; en nuestro caso serían 175.000€ aunque haya aportado 200.000€
¿Por qué es importante?
La exención por reinversión en vivienda habitual permite evitar la tributación de la ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda habitual cuando el importe obtenido se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la normativa.
El nuevo criterio del TEAC obliga a prestar especial atención a quién es titular de la vivienda que se vende y quién lo es de la nueva vivienda, ya que la cantidad que puede beneficiarse de la exención estará relacionada con la participación que el contribuyente adquiere en la nueva vivienda.
El TEAC ha fijado este criterio mediante una resolución de 13 de julio de 2026, con carácter de unificación de criterio.
Por ello, antes de vender una vivienda habitual y planificar la compra de otra, especialmente en el caso de matrimonios en régimen de gananciales, es recomendable estudiar previamente la operación y sus consecuencias fiscales.
Si estás pensando en vender tu vivienda habitual y comprar otra, en Gestoría Henares podemos ayudarte a analizar la operación y sus consecuencias fiscales antes de realizarla.
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