En caso, y solo en este caso (*), en el que un contribuyente es propietario de un inmueble y éste se encuentra alquilado, podrá deducir en Renta de su rendimiento obtenido por el alquiler, gastos en los que ha incurrido durante el periodo alquilado, como: totalidad los impuestos y recargos no estatales, tasas de basura, seguros, comunidad de propietarios, gastos de ascensor, IBI, etc. y además de todos éstos: la amortización del inmueble.
La amortización del inmueble se calcula aplicando un 3% anual al coste de adquisición o valor catastral de la edificación , el mayor de los dos.
El problema surge cuando la adquisición del inmueble alquilado lo fue vía donación o herencia.
Hasta la Sentencia del Tribunal Supremo número 1130/2021 de 15 de septiembre, se venía interpretando por la Agencia Tributaria, que el «coste de adquisición» en casos de donación o herencia, estaba compuesto exclusivamente de los gastos y tributos satisfechos para su adquisición y por tanto, siempre se utilizaba como base de cálculo de las cantidades a deducir en concepto de amortización, el valor catastral sin incluir el suelo, al resultar mayor que el coste de adquisición satisfecho, constituido por los gastos y tributos inherentes a la adquisición.
Sin embargo, en dicha Sentencia, el Tribunal considera que el «coste de adquisición satisfecho» se aplica tanto para las adquisiciones onerosas como gratuitas, y, para ambos, debe comprenderse el valor del propio bien cuya determinación se hace depender en cada caso de la propia característica de la forma de adquisición: en las adquisiciones a título oneroso será el valor real del bien, y en las gratuitas el importe real del valor, determinado según las normas del ISD, esto es, el consignado en la escritura de donación o de adquisición de la herencia o el comprobado por la Administración.
(*) Según STS 1302/2020 de 25 de febrero de 2021, establece que los gastos asociados a bienes inmuebles destinados a ser arrendados, son deducibles única y exclusivamente por el tiempo en que los mismos estuvieron arrendados y generaron rentas, en la proporción que corresponda. En dicha Sentencia se fijó como doctrina legal la siguiente: “Conforme al art. 85 Ley IRPF, las rentas procedentes de bienes inmuebles, que no se encuentran arrendados ni subarrendados, pero que están destinados a serlo, tributan como rentas imputadas. Y según el art. 23.1 Ley IRPF, los gastos asociados a dichos bienes inmuebles deben admitirse como deducibles única y exclusivamente por el tiempo en que los mismos estuvieron arrendados y generaron rentas, en la proporción que corresponda”.
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