El pasado 16 de junio entró en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), cuyo objetivo es aumentar la seguridad de usuarios al firmar un préstamo hipotecario, reducir los litigios entre deudores y bancos y transponer la directiva europea 2014/17/UE.
Las medidas más importantes de esta nueva Ley son válidas para los contratos firmados a partir del 16 de junio; sin embargo, existe retroactividad en las tres últimas, siempre que se cumplan sus requisitos de aplicación.
- Refuerzo de la información precontractual
El banco tendrá que entregar a los clientes información detallada y exhaustiva del contrato hipotecario.
El cliente tendrá, como mínimo 10 días para estudiar esta información y acudir al notario. El notario deberá realizar un acta en la que conste que el cliente ha entendido y comprende la información facilitada por el banco sobre el préstamo inmobiliario. Sin esta acta, no se podrá celebrar el contrato.
- Solvencia del cliente
A partir de ahora los bancos deberán llevar a cabo un estudio más detallado de la solvencia del cliente, por tanto los test de solvencia serán más exigentes.
- Gastos asociados al crédito inmobiliario
Los bancos deberán hacerse cargo de todos los gastos excepto el de tasación, que correrá a cargo del cliente. Estos son las gastos de notaría, registro, gestoría y el AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), aunque este se ajustará a la normativa tributaria.
- Comisiones
El banco puede seguir cobrando una comisión de apertura en concepto de los servicios prestados para la consecución del préstamo.
Si el cliente quiere devolver de forma anticipada su préstamo, la ley establece un tope en las comisiones de amortización que podrá cobrar el banco por ello, dependiendo del tipo de hipoteca (variable o fija) y del tramo en el que se realizará la devolución.
- Ventas vinculadas
Los bancos ya no podrán obligar a sus clientes a adquirir otros productos para abrir un préstamo hipotecario con la entidad, pero sí pueden ofrecer bonificaciones en el crédito por contratar otros productos propios. Asimismo, pueden exigir que exista un seguro de hogar, pero el cliente podrá contratarlo libremente.
- Cláusulas suelo
Quedan terminantemente prohibidas y, en el caso de las hipotecas variables, también queda vetado la aplicación de un interés mínimo.
- Ejecuciones hipotecarias
El banco solo podrá proceder a la ejecución hipotecaria cuando los cuotas no pagadas superen las 12 mensualidades o el 3% del capital prestado durante la primera mitad del crédito. En la segunda mitad, serán 15 las cuotas impagadas y un 7% del capital prestado. Los intereses por demora, a su vez, solo podrán alcanzar el 3% anual.
- Conversión de la hipoteca de tipo variable a fijo
El coste del cambio no podrá superar el 0,15% del capital pendiente por amortizar en los tres primeros años del préstamo.
- Cambiar la hipoteca de banco
La entidad no podrá evitar el cambio o imponer una penalización por ello, lo que da más libertad de decisión al cliente. En el caso de producirse el cambio, la segunda entidad tendrá que pagar una compensación a la primera.
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